Покупка недвижимости — это всегда радостное, но в то же время крайне волнительное событие. Когда квартира мечты наконец-то найдена, цена согласована, а продавец предлагает документально закрепить намерения путем внесения аванса или задатка, покупателю не стоит терять бдительность.
Именно на этом этапе, до передачи первых денег, необходимо провести самую тщательную проверку собственника.
Сегодня главная угроза для покупателя на вторичном рынке — это не просто мошенники с поддельными доверенностями, а потенциальное банкротство продавца.
Если упустить этот момент, можно остаться и без денег, и без приобретенного жилья.
Почему долги и банкротство продавца — это катастрофа для покупателя?
В соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником в течение трех лет до принятия заявления о его банкротстве (а также после), могут быть оспорены и признаны недействительными.
Финансовый (конкурсный) управляющий, чья главная задача — собрать имущество должника для расчетов с кредиторами, будет под микроскопом изучать каждую проданную квартиру, машину или дачу.
Если управляющий или кредиторы докажут, что квартира была продана по цене ниже рыночной стоимости, либо покупатель знал (или должен был знать) о финансовых проблемах продавца, сделку аннулируют.
В этом случае квартиру заберут в конкурсную массу для выставления на торги, а покупателя просто поставят в конец длинной очереди кредиторов.
Как показывает юридическая практика и профильный источник, шансы вернуть свои уплаченные миллионы в такой ситуации стремятся к нулю.
Именно поэтому проверка до передачи аванса — это вопрос вашей финансовой безопасности.
Шаг 1: Проверка через базу Федеральной службы судебных приставов (ФССП)
Первое, что необходимо сделать, получив копию паспорта продавца — проверить его по Банку данных исполнительных производств на официальном сайте ФССП. Для этого достаточно знать ФИО, дату рождения и регион проживания.
Что вы можете там найти? Если на человеке висят неоплаченные штрафы ГИБДД на две-три тысячи рублей, это не повод для отмены сделки.
Однако, если вы видите открытые исполнительные производства на сотни тысяч или миллионы рублей (долги по кредитам, алиментам, налогам или возмещению ущерба), от покупки такой квартиры лучше отказаться немедленно.
Во-первых, при наличии таких долгов пристав может в любой момент наложить запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью.
Во-вторых, огромные долги у приставов — это прямой предвестник скорого банкротства. Вносить аванс такому человеку категорически нельзя, так как его счета могут быть арестованы, и вернуть свои деньги при отмене сделки вы уже не сможете.
Шаг 2: Изучение порталов по банкротству и арбитражных судов
Даже если у приставов чисто, это не значит, что человек финансово здоров. Процедура банкротства может быть уже запущена. Для самостоятельной проверки необходимо использовать два ключевых ресурса:
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ / Федресурс). На этом портале публикуются официальные сообщения о введении процедур реструктуризации долгов или реализации имущества гражданина. Если данные продавца есть в этом реестре, он уже официально банкрот, и распоряжаться недвижимостью самостоятельно не имеет права. Сделку может проводить только финансовый управляющий.
- Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Это еще более важный инструмент. Дело в том, что между подачей заявления о банкротстве в суд и первой публикацией на ЕФРСБ может пройти от нескольких недель до нескольких месяцев. В Картотеке арбитражных дел поиск также осуществляется по ФИО. Если вы видите, что в отношении продавца подано заявление о признании его несостоятельным, или он сам выступает ответчиком по крупным финансовым искам (например, банк взыскивает с него 5 миллионов рублей), передавать аванс нельзя. В скором времени он станет банкротом.
Шаг 3: Проверка кредитной истории продавца
Это самый тонкий, но невероятно важный этап проверки. К сожалению, покупатель не может самостоятельно заказать кредитную историю продавца, так как эта информация конфиденциальна.
Однако вы имеете полное право мягко, но настойчиво попросить продавца предоставить этот документ.
Честный собственник, которому нечего скрывать, без проблем бесплатно закажет отчет из Бюро кредитных историй (БКИ) через портал Госуслуг и предоставит его вам или вашему риелтору.
На какие маркеры в кредитном отчете нужно обращать внимание?
Во-первых, на общую долговую нагрузку. Если человек продает квартиру за 10 миллионов, а у него кредитов на 8 миллионов, существует огромный риск, что он продает жилье, чтобы скрыть активы перед дефолтом.
Во-вторых, необходимо оценить качество обслуживания долгов. Наличие текущих просрочек сроком более 90 дней по кредитам свыше 500 тысяч рублей — это законное основание для принудительного банкротства по инициативе банка.
Шаг 4: Скрытые долги: ЖКХ, капремонт и налоги
Помимо крупных судебных долгов, необходимо проверить и текущие бытовые задолженности собственника.
Коммунальные платежи. По закону обычные долги за воду, свет и отопление числятся за собственником, а не за квартирой (за исключением взносов на капитальный ремонт, они переходят на нового владельца).
Тем не менее, перед внесением аванса необходимо потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности по всем лицевым счетам и выписку из домовой книги (единый жилищный документ).
Если у человека накоплены долги за ЖКХ в размере 200–300 тысяч рублей, это ярко характеризует его отношение к финансам и сигнализирует о возможных скрытых проблемах.
Налоговые долги. Попросите продавца при вас открыть приложение ФНС или Госуслуги и показать отсутствие задолженностей по уплате имущественных налогов.
Огромные долги перед налоговой часто становятся причиной инициации процедуры банкротства со стороны государства.
Выплата аванса или задатка — это момент, когда вы юридически связываете себя с продавцом. К этому шагу нужно подходить во всеоружии.
Если вы внесете деньги до проверки, а затем обнаружите, что продавец погряз в долгах, вернуть аванс будет крайне сложно.
Более того, сам факт передачи авансового платежа проблемному лицу несет риск того, что эти деньги будут тут же списаны приставами в счет его долгов.
Грамотный подход включает в себя использование комплексной проверки: открытые базы ФССП, арбитражных судов России, системы ЕФРСБ.
А также анализ кредитной и коммунальной дисциплины продавца путем запроса у него соответствующих справок.
Кроме того, в самом соглашении об авансе обязательно должен быть пункт, согласно которому, при выявлении рисков банкротства или наличия обременений.
Покупатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от сделки с полным возвратом внесенной суммы.
Только такая въедливая и всесторонняя проверка гарантирует вам спокойный сон в новой, юридически чистой квартире.
